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杭州:买二手房遇合同纠纷 律师帮你撑腰

  买卖房屋时一不留意就会引发纠纷,比如合同细节方面你的问题,当发生纠纷时,要如何调解,不使自己花冤枉钱呢?下面是专家律师为广大购房者在买房时会遇到的典型问题作出的解释。

  1.汪女士:我最近买了一套新房,先交了10万元首付款,并与开发商签订了房屋买卖合同,剩下的房款按揭。但现在我的房子按揭办不下来,我又没有能力现金支付全款,就想把房子退了,拿回首付款。但是开发商不同意退钱,说是我违约在先,这该怎么办?

  回答:你与开发商签署的房屋买卖合同应该包括了相关按揭条款,如今没法办理按揭致使合同目的无法实现,要看合同中约定按揭程序由哪一方面负责,如果是开发商负责,你可以向开发商主张退回之前付的首付。如果是你负责,那么就比较难退了,建议你与开发商对此事协商一下。

  2.魏先生:去年我买了一套房子,是别人单位的房改房,总价是128万。去年6月拿到房子钥匙,但房产证要半年以后才能办下来。我们双方便通过中介签了合同,合同规定由我先支付给对方100万定金,房产证到手后再支付剩余的28万。如果我违约100万就归对方,若对方违约要支付我双倍的钱,现在我已经把房子装修并且入住了,但房产证依然没有办下来,对方还要求我再支付20万。我需要给他这笔钱吗?如果我不给,他不把房子卖给我怎么办?

  回答:你们的合同上双方都签了字,合同就是有法律效力的,你可以按照合同规定来支付余款。并且你们合同上已经注明,违约一方将赔款,如果对方违约你可以向法院提起诉讼,可以据合同规定,让对方支付相应的违约金。不过你们约定的定金偏高,定金应当不超过总价值的20%,此事你们可以再协商。

  3.朱女士:两年前,我从别人手中接手了一套房子,付了首付跟转让费,当时房子还没开始盖,现在房子快封顶了,那人却不卖给我了,现在他也不让我交剩余的费用了。我们当时签了合同,现在房价也涨了,他是不是应该给我更多的赔偿费?

  回答:房价涨了,你可以去对房子的价值进行一个评估,按照房子现在的评估价,要求对方赔偿你相应的损失。或者直接到法院起诉要求对方履行合同,只要是合理合法的要求,法院都会支持。

  租赁合同

  1.朱先生:我租的店面合同到期了,房东想租给别人。想问一下,租房时在同等条件下,承租人有没有优先权,他不租给我,我可以打官司吗?

  回答:根据物尽其用的原则,我国《合同法》规定:租赁期限届满,在同等条件下承租人是有优先购买权的。但是“优先承租权”并非是法律、行政法规的强制性规定,如果你与房东双方在原租赁合同没有关于“优先承租权”的特别约定,你的主张很难得到支持,建议你和房东协商处理。

  2.黄女士:我半个月前租了一个门面,签了合同,并交了两个月的押金,用了5万元装修。现在对方要违约,而且只肯退还我押金和补偿5万元的装修费。我原本打算租这个门面开超市,现在已经进了货,对方违约给我造成很大的损失,而且这个门面是对方转租给我的,他不是房东,想咨询怎么办?

  回答:根据合同的相对性原则,你作为次承租人只能向转租人(即与你签合同的人)主张违约责任。你既可以向承租人主张退回押金、装修费、进货运费等违约行为所造成的损失,还可以向其主张如果该租赁合同履行后,你可以获得利益,但这部分利益不得超过转租人在订立合同时可预见的范围。建议你们双方可以先协商,协商不了,准备好合同和相关的票据证明,通过诉讼方式维权。

  3.曾女士:我10年前租了一间单位空房,之后我自己装修了,改成了一间店面,也添置了很多东西。现在政府要征收这块地,我的合同在之前就已经到期了,一直没有续签,也没有约定租赁时间长短,但我每年都住在这里,也按时交房租,我可不可以要求他们补偿?

  回答:可以要求获得补偿,但是首先要对你的添附物进行评估,得到一份评估报告。然后再要求对方对你的添附物进行相应的补偿。

  4.郭先生:我转租了一个店面,可是最近房东以这个店面最初的租赁合同只有两年为由不让我租了,如果要租的话就要加价。可是转租给我的人说他获得了这个店面20年的租赁权。我该怎么办?

  回答:根据合同法的规定,转租要经过原房东的同意,否则原房东有权解除合同并收回房屋,且转租的期限不能超过最初的租赁期限。如果原租赁合同到期,房东有权收回房屋或提高租金。郭先生的这种情况,转租人隐瞒事实,构成欺诈,郭先生可以向法院起诉转租人,要求赔偿相关损失。